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來源：證券時報

近日，《中國證監會關于推出商業不動產投資信托基金試點的公告(征求意見稿)》(以下簡稱《公告》)發布，商業不動產REITs啟動試點。《公告》明確，在商業不動產REITs基金注冊與運營管理要求以及基金管理人和專業機構責任等方面，相關事宜參照現有基礎設施REITs指引執行。歷時近五年，基礎設施REITs已發展成上市數量超70只、規模超2000億元的資產群體，示范性和規模性在不斷增強，市場容量持續提升，投資者群體日益成熟。這些發展經驗，有望為商業不動產REITs試點帶來有益借鑒。

根據Wind統計，截至12月1日，全市場已上市的基礎設施REITs產品數量為77只，加上已申報和在受理途中的其他產品在內，整體數量則超過90只。這些產品出自26家基金管理人，既有華夏基金、易方達基金、南方基金、博時基金等頭部管理人，也有中金基金、中航基金、紅土創新基金等具有REITs特色的管理人。

自基礎設施REITs展開試點后，初期上市運作的是倉儲物流、收費公路、市政設施、產業園區等資產，此后逐步增加了清潔能源、數據中心、保障性租賃住房、水利設施、文化旅游、消費基礎設施等行業領域的資產。從資產分類看，基礎設施REITs的發行已涵蓋12大行業52個資產類型，其中10個行業領域的18個資產類型實現了首單發行上市。近期上報的東方紅隧道股份智能運維高速REIT是國內首單隧道REITs，基金管理人為上海東方證券資產管理有限公司，目前已獲上交所受理。

二級市場表現方面，上述77只基礎設施REITs發行規模超過2000億元，總市值接近2200億元。上市至今，這77只產品的平均收益率為26.14%，嘉實物美消費REIT、中金廈門安居保障性租賃住房REIT、華夏北京保障房REIT等3只產品的累計收益率甚至超過80%。

分階段看，基礎設施REITs上市后，于2023年出現了行情分化，派息確定性更高的資產受到資金追捧，漲幅也比較高。相對于確定性資產，成長型資產在價格上有一定折價，派息率能夠得到明顯體現。2024年至今，中證REITs全收益指數實現了超20%的漲幅。僅在今年內，華夏大悅城商業REIT等多只產品的累計漲幅就超過了30%。隨著基礎設施REITs逐步發展，其在配置層面受歡迎的程度也在持續提升。數據顯示，截至三季度末，中金安徽交控REIT和華夏北京保障房REIT成為FOF重倉品種，FOF持有兩只REIT的份額約為26.34萬份。

市場人士表示，基礎設施REITs的上漲主要是由基本面和估值共同驅動。目前，REITs市場規模在2000億元出頭，相比之下資金需求的體量會更大。在近5年發展過程中，基礎設施REITs持續受到政策支持，特別是在2024年會計政策4號指引(《監管規則適用指引——會計類第4號》)發布后，REITs資產出現一波上漲行情。此外，從2021年至今，十年期國債單邊大幅下行，無風險利率的持續下行也推動了REITs的整體動能提升。

中信建投證券近期發布的REITs 2026年投資策略報告顯示，今年三季度基礎設施REITs的市場業態及業績分化持續，強運營、抗周期等資產仍然穩中有升，部分市場化競爭激烈的賽道仍面臨挑戰。中短期內，市場配置資金對于優質資產的需求仍非常旺盛。展望2026年，政策紅利蓄勢待發，基于今年的政策節奏來考慮，預計年底前存在較大的逆周期調節空間。

展望未來，有市場人士認為，基礎設施REITs進一步擴圍至城市更新設施、酒店、體育場館、商業辦公設施等更多行業領域和資產類型，同時還會在多部門協調下優化申報推薦程序，動態完善有關項目申報要求，提高工作質效，在嚴防風險、嚴把質量的基礎上，更多符合條件的項目得以發行上市，將更好地推動REITs支持實體經濟的發展。

“這些經驗，有望為商業不動產REITs試點帶來有益借鑒”，上述市場人士表示，商業不動產REITs試點是繼基礎設施REITs歷經五年探索后，資本市場服務實體經濟的又一重要舉措，將為龐大的商業不動產存量資產提供盤活渠道，助力構建房地產發展新模式，進一步完善多層次資本市場的投融資體系。

關鍵詞： 基礎設施 資產 不動產 商業